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내 집 마련을 위해 부동산 대출에 대해 알아가다보면 어려운 부동산 용어에서 막혀서 난관에 봉착하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 부동산 대출을 진행하려면 반드시 알고 넘어가야 할 용어에 대해 알아보겠습니다. 대출 자격을 알아보신다면 한번쯤은 LTV, DTI, DSR에 대해 들어보셨을거라 생각합니다. 하지만 정확한 의미를 모르다보니 그냥 넘어가는 경우가 많았는데요. 부동산 대출용어의 기본이자 필수로 알아야 할 이 세 가지에 대해 알아보겠습니다.
1. LTV(Loan To Value) : 주택담보인정비율
주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 주택담보인정비율은 대출금액을 부동산의 가치로 나눈 값에 100을 곱한 수치입니다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트를 구입할 때 주택담보대출비율이 70%라면 집값의 70%인 7천만 원까지 대출받을 수 있는데요. 금융기관이 부동산 담보 대출을 할 때, 담보물의 가치에 따라 대출 가능한 금액을 산정하는 기준이라고 할 수 있습니다. 주택담보인정비율이 높을수록 적은 돈으로 집을 살 수 있지만 원금과 이자를 함께 갚아야 하므로 상환부담이 커지고 금리가 오를 경우에는 더 큰 부담을 안게 되는데요. 영끌(영혼까지 끌어서 APT 구입) 문제의 기본도 여기서 비롯된다고 할 수 있겠습니다. 이 때 담보가치는 부동산의 실제 거래가격을 의미하는데, 산정하기가 쉽지 않은데요. 저희 부모님께서는 다세대 주택을 소유하고 계셔서 방 개수가 많습니다. 방 개수만큼 담보인정비율을 차감하기 때문에 주택담보대출비율과 상관없이 대출 부적격자로 분류되는 경우도 있습니다.
2. DTI(Debt To Income) : 소득기준 대비 빚 상환능력
소득에 비해 부채를 갚을 수 있는 능력입니다. 총부채상환비율(DTI)은 연소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율이입니다. 금융기관이 돈을 빌려줄 때 채무자의 소득과 재산 등을 따져보고 갚을 수 있는 범위 내에서만 돈을 빌려주도록 하는 것인데요. 예를 들어 총부채상환비율이 50%라면 1년에 5000만원의 소득이 있는 사람은 2500만원을 지원받을 수 있습니다. 부동산 담보대출을 할 때 주로 활용되는 두 가지 지표는 LTV와 DTI라고 할 수 있습니다.
3. DSR(Debt Service Ratio) : 모든 대출금에 대한 원리금 상환 부담 비율
개인이 보유한 모든 부채의 원금과 이자를 합한 금액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 총부채원리금상환비율은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 더한 금액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 즉 기타 대출의 연간 원리금 상환액에 포함되는 것이 됩니다. 은행에서 받은 대출이나 현금서비스, 카드론, 자동차 할부금, 학자금 대출 등이 이에 해당하는데요. 금융위원회가 2016년에 도입한 대출 심사 지표로, 주택 담보대출뿐만 아니라 신용대출과 카드론 등 모든 부채의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 규제는 여러 가지 제도 중에서도 가장 엄격한 것인데요. 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하면 대출한도가 가장 낮게 책정됩니다. 앞에서 말한 세 가지의 주택담보대출 규제는 각각 독립적으로 작용하는 것이 아니라 서로 연관되어 있다고 볼 수 있는 것입니다. 주택담보인정비율(LTV)이 70%라면 5억원의 아파트는 최대 3억5000만원까지 대출을 받을 수 있는데요. 총부채상환비율이나 총부채원리금상환비율 등도 함께 고려했기 때문입니다.
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