전세퇴거자금대출 받는법, 규제 및 한도 정리!

전세퇴거자금대출 받는법, 규제 및 한도 정리!

1. 전세퇴거자금대출이란?

대전 서구 둔산동의 아파트를 보유하고 있는 양 씨는 최근 밤잠을 설치고 있습니다. 전세입자가 돌아오는 전세 만기 시점에 전세금을 돌려받고 집을 나가겠다고 했기 때문입니다. 전용면적 85제곱미터 아파트 가격이 16억 원이었을 때, 전세를 놓았기 때문에 현재 세입자의 전세금을 8억으로 맞췄습니다. 하지만 지금은 아파트 시세가 12억 정도로 형성되었고, 전세가격도 6억으로 떨어졌습니다. 따라서 신규 세입자를 구한다 하더라도 2억 원의 자금이 더 필요합니다. 전세가격이 이처럼 많이 떨어질 거라고 생각을 못한 양 씨는 전세자금을 돌려주기 위해서 전세퇴거자금대출을 알아보려 합니다. 위의 사례처럼 전세퇴거자금대출은 임대차보증금을 반환해 주기 위한 용도로 대출을 받을 수 있습니다. 전세퇴거자금 대출의 다른 말은 세입자 퇴거자금대출 또는 임차보증금 반환대출이라고 불리기도 합니다. 전세퇴거자금대출도 주택담보대출의 한 종류이지만, 세입자의 보증금을 반환해 주는 목적으로만 실행된다는 차이점이 있습니다. 예를 들면 감정가 12억 원의 LTV 60% 적용 시, 담보대출은 7억 2천만 원이 나오지만 전세퇴거자금대출은 전세금을 돌려주기 위한 전세금 6억 원만 대출이 나온다. 대출 금리는 차주 특성별로 우대형과 일반형으로 구분돼 적용되는데, 주택가격 6억 원 이하면서 부부 합산 소득이 1억 원 이하인 경우는 우대형 금리인 4.65〜4.95%를 적용받고, 나머지는 4.75〜5.05%의 일반형 금리를 이용할 수 있다. 금리는 주택 가격이 6억 원 이하이고 부부 합산 소득이 1억 원 이하인 차주는 연 4.15∼4.45%(우대형) 주택 가격이 6억 원을 초과하거나 소득이 1억 원을 초과하는 차주는 연 4.25∼4.55%(일반형)다. 여기에 인터넷을 통해 신청하면 0.1% p 우대금리를 받을 수 있고, 사회적 배려 층, 저소득청년, 신혼가구, 미분양주택 등 최대한도 0.8% p의 기타 우대금리를 더하면 금리가 최 3.25~3.55%까지 낮아진다.

2. 규제 및 한도

조정대상지역은 1주택 또는 일시적 2 주택자만 전세퇴거자금 대출이 나오지만, 강서구 마곡동은 최근 조정지역에서 해제가 되었기 때문에 다주택자라고 하더라도 LTV 60%까지 대출이 가능합니다. 즉, 마곡 아파트가 감정가가 12억이라고 한다면 LTV 60%인 7억 2천까지 대출이 가능합니다. 다만, 전세퇴거자금대출은 전세가격인 6억까지만 대출이 나옵니다. 물론 전세퇴거자금대출 한도 6억 도 DSR이 충족이 되어야 합니다. 다행히 대기업 부장인 양 씨의 연봉은 1억 원이 조금 넘기 때문에 전세퇴거자금대출 한도 6억 전액이 대출 가능합니다. 하지만 만약 김뱅 샐 씨가 DSR이 충족이 되지 못했다면 전세퇴거자금대출 6억이 안 나올 수도 있었기 때문에, 대출 실행 시 DSR 충족 여부는 꼼꼼히 체크해야 합니다. 정부는 23년 3월 2일부터 전세퇴거자금 대출 한도와 주택 처분의무를 폐지하는 등 다주택자에 대한 규제를 대폭 완화하였습니다. 그렇기 때문에 전세퇴거자금대출을 받기가 좀 더 수월해졌습니다. 기존 임차보증금 반환 목적의 대출 각종 규제가 일괄 폐지되었습니다. 폐지된 기존 대출정책은 아래와 같습니다.

(1) 투기, 투기과열지역 15억 원 초과 아파트 대출 한도를 2억까지만 설정

(2) 2주택자 규제지역 담보대출 시 다른 보유주택 처분의무

(3) 3주택 이상 규제지역 내 대출 금지

3. 보금자리론을 활용한 전세퇴거자금 대출받기

무주택자나 1주택자는 특례보금자리론을 통해서도 전세자금 퇴거대출을 마련할 수 있습니다. 다만, 주택가격이 9억 원 이하여만 하기 때문에, 위의 마곡 사례처럼 집 값이 12억 원이 경우에는 해당되지 않는다. 특례보금자리론을 이용하는 1 주택자인 경우 기존 주택을 대출실행일로부터 2년 내 처분해야 하기 때문에 이 부분도 고려해야 합니다. 보금자리론 대출을 활용한 전세퇴거자금 대출의 총한도는 최대 5억 원입니다. LTV 70%와 DTI 60%로 보금자리론 대출을 활용하면, 전세퇴거자금대출보다 대출 한도가 더 많이 나올 수 있습니다. 보금자리 대출을 활용한 전세퇴거자금 대출금리는 4%대에서 적용 가능합니다. 또한, 전세퇴거자금 대출은 임대차계약 만료 시 신청할 수 있고, 법인 임대사업자는 전세퇴거자금대출이 불가한 점도 참고해야 합니다.